商铺租赁约定排他性条款同业入驻引发拒付租金风波

编者按

在商铺的租赁合同中，承租方为了达到良好的经营效果，避免同业竞争，往往会与出租方约定排他性条款即排除或者限制特定类型的商户入驻同一商场。那么在实践中，何种情形下可以认定出租方违反了排他性条款？出租方又该如何承担责任？

近日，上海一中院就审结了一起因同业入驻，承租人以出租人违反排他性条款为由拒付租金的房屋租赁合同纠纷案，二审认定出租方构成违约，改判承租方按合同约定标准的70%支付租金。

同业入驻  承租方以此为由拒付租金

宏远公司是一家经营儿童游乐类项目的公司。2014年9月，宏远公司与正广公司签订《某广场商铺租赁合同》，约定正广公司将其位于某广场的铺位租给宏远公司，并就租期、租金等达成一致。双方还签订了排他性条款，即“出租方在承租方经营期间，可另引进不超过1家儿童游乐类商铺，面积不超过300平方米，此外不得再引进其他同业态儿童游乐商户，如违反此条，承租方有权不支付租金并向出租方追偿损失”。

2015年7月至2016年5月间，宏远公司以正广公司引入多家儿童游乐场所，违反合同中排他性条款的约定为由，多次发函提出异议。正广公司认为，新引进的商铺经营业务为儿童职业体验及教育配套服务等，与宏远公司经营的儿童游乐类业务范围不同，不存在同业竞争。后宏远公司拒绝再支付租金。

2016年10月，正广公司催讨租金不成，将宏远公司诉至法院，请求法院判决解除双方的租赁合同，宏远公司支付欠付的租金及使用费等共计100多万元。

一审：非同一服务内容  不构成同业竞争

一审中，宏远公司提交了其与新引入商户的营业执照、现场照片、商场指引牌照片等，拟证明新引入商户在经营范围上与其同属“儿童游乐业态”；正广公司在商场指引牌上也指明宏远公司与新引入商户是同一性质的商铺。

一审法院认为，虽然宏远公司与新引入商户的服务对象都是儿童，但从双方提供的证据材料及实地情况来看，宏远公司主要提供各种室内游戏玩具、电子游戏机器、游戏设备供儿童使用；其他商户分别是职业体验类、户外脚手架攀爬类和蹦床等室外娱乐类。四家商户服务内容存在明显不同，并非同业态儿童游乐类项目，对宏远公司主张的正广公司引入商户应属违约的意见难以认同。一审法院遂判决支持了正广公司的诉请，宏远公司不服，上诉至上海一中院。

二审：认定出租方违约  改判承租方少付30%租金

上海一中院认为，虽然从实地情况来看，其他儿童游乐项目提供的具体服务内容与宏远公司的项目有所不同，但在本质上皆为儿童游乐类商铺，而且商场的指引牌将二者都划分在“儿童体验区”，已构成竞争关系。因此，正广公司的行为已违反双方关于排他性条款的约定。

根据双方约定，正广公司违反排他性条款时，宏远公司有权不支付租金并追偿损失。但考虑到商场经营的聚集效应及规模效应，正广公司的违约行为并非必然会对宏远公司的经营造成不利影响。宏远公司在本案中除了自行制作的业绩表格外，并未提供充分的证据证明其存在重大损失。如果宏远公司所主张的损失成立，其还可主张解除合同，但宏远公司在本案中坚持要求继续履行合同，而又不支付租金，这将导致正广公司作为房屋出租人不能享有收取租金的权利，造成严重的利益失衡，故宏远公司的行为不应视为对其合同权利的正当行使。

综上，在双方愿意继续履行合同的情况下，上海一中院从公平原则和诚实信用原则出发，撤销一审判决，认定正广公司行为构成违约，改判酌定宏远公司按合同约定标准的70%支付正广公司租金。

（以上公司名均为化名）