房产案件：房价涨13倍后卖家翻脸不认账法院判决“强制过户”

来源：深圳商报、深圳新浪房产、深圳房产在线、苏州市吴中区人民法院

5月18日，记者从南山法院获悉，该院通过强制执行，成功执结一宗全成本微利房过户的案件。

该案系深圳首例“绿本房转红本房”强制过户案。

2004年该套涉案房产以38万元转让，十年后该房产市价已超过500万，且已具备“绿转红”条件，卖方却拒绝履行应负义务。因没有先例，买卖双方官司打了近4年无果。

近日，终于在南山法院强制执行下，成功将该套房产过户给买方。

（全成本微利房简单的说就是福利房，详细名词解释在文末。）

（1）2004年，

全成本微利房以38万元转让

这个案件是怎么发生的呢?

要从2004年的一个协议说起……原告雷某与被告何某、加某于2004年签订《房屋转让协议》，约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某，雷某分期支付购房款，何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续（即通常所说的“绿本转红本”）和过户手续。协议签订后，雷某依约支付了首期款20万元，何某、加某将涉案房屋交付雷某使用。2014年，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续，而且还强行收回涉案房屋。雷某交涉未果，于2015年向南山法院提起诉讼。案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审，终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。

判决生效后，何某、加某仍不履行应负义务，雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元。

（2）由于无先例，

执行一度陷入僵局

该案具有一定的特殊性，此前没有先例，强制执行存在较大难度。按照深圳市的有关规定，全成本微利房在办理“绿本转红本”时，需要业主自行向住建部门提交申请，再由住建部门出具相应材料，业主凭该材料去不动产登记部门办理商品房房产证并缴交相应税费。也就是说，如果何某、加某不去住建部门提交申请，住建部门就无法出具相关材料，不动产登记部门亦无法办理“绿本转红本”手续。在最初制度设计时，并未考虑到其他情况，导致本案的执行一度陷入僵局。首先是被执行人拒绝履行。经南山法院查明，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，何某、加某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。

南山法院执行人员多次采取口头以及书面责令何某、加某主动履行义务，到何某的工作单位了解、通报有关情况，将何某、加某列为失信被执行人等措施，但何某、加某仍拒不履行义务，拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。南山法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后，主动向有关单位和部门调取了部分材料，但因何某、加某未向住建部门提交申请，导致迟迟无法办理。执行人员多次组织双方当事人进行调解，但因涉案房屋的价格已较十几年前增长了十几倍，双方的利益分歧太大，始终无法达成一致。雷某在了解到涉案房产“绿本转红本”的难度后，曾提出愿意将购房款增加到涉案房产目前市场价的一半；或者何某、加某按目前市场价的一半来赔偿其损失，其愿意放弃房屋所有权的方案。

但何某、加某“自信满满”地认为该案不可能执行，只愿意退还首期款20万元并象征性地赔偿几万元给雷某，甚至还称雷某应向其支付2004年至2014年的房屋使用费，导致双方再次无法达成执行和解。

（3）案件终于画上圆满句号

为了该案能够有所突破，执行人员多次前往有关部门和单位，了解情况、沟通协调。南山法院为此专门召开了与相关部门的协调会，最终确定了由法院出具强制过户的法律文书，雷某代何某、加某缴交有关税费，住建部门予以配合，不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷某名下的方案。

在具体办理过程中，何某、加某感受到了法律的威严，主动找执行人员商量，并说现在愿意接受雷某曾提出过的执行和解方案，愿意按涉案房屋目前市场价的一半来赔偿雷某的损失，以收回房屋的所有权。此时的雷某断然拒绝何某、加某的和解请求，坚决要求按照判决执行。

近日，雷某终于拿到了涉案房屋的商品房房产证，向执行人员表达谢意，激动兴奋之情溢于言表。至此，该案从诉讼到执行，经过长时间努力，执行程序甚至一度中止，但最终画上了圆满的句号，成为我市首例“绿本房转红本房”强制过户案，为今后相关案件的办理提供了可借鉴经验。

名词解释：
全成本微利房即福利房，其房价由准成本房价和住宅区开发配套费组成，是提供给列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位职工的住房。
法院判决：因房子涨价又不卖的，涨价部分归买家

基本案情：
近年来，由于房价涨幅较大，卖方心理失衡，使得不少卖方甘冒违约的风险，宁可赔偿高额违约金也不愿按合同出售房屋，导致二手房买卖合同纠纷数量激增。近日，吴中法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

2015年底，曹先生经中介公司居间介绍，看中了王先生所有的一套两百多平米的房屋，协商确定后，2015年12月7日，曹先生与王先生签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价303万元,并约定王先生应于2016年3月10日注销他项权证。曹先生支付了5万元的定金。但是3月5日，中介电话告知曹先生说王先生房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。这可把曹先生急坏了，他急忙发函给王先生及中介公司，要求王先生注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，但是王先生拒收该函件。曹先生又委托律师向王先生再次发函，但是王先生仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，曹先生将王先生告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。

法院审理：
审理中，经曹先生申请，吴中法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定。
评估公司出具房地产司法鉴定评估价报告，评估总价3581100元、车库评估总价80000元、装修及附属设施评估总价119500元，共计3780600元。并出具资产估价报告，该房屋室内资产市场价值142782元。上述两项共计3923382元。
法院审理认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金50000元。关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
涉案房产（含车库、固定装修及物品）经鉴定总价值为3923382元。本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。故根据鉴定意见，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。王先生退还曹先生购房定金50000元并赔偿损失893382元（3923382元-3030000元）。

法官提醒：
房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加，出卖人因房价上涨而违约的行为，影响了正常的市场经济秩序，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。