解说上海买房破限购的各种“花式”操作（附风控要点）

现在上海仍然是执行严格的限购政策，上海郊区楼盘相对二年前高点已经下降百分之二十左右，而外地四五线小县城价格这二年明显上涨，上海郊区房产投资价值凸显。 限购限贷政策下，购房资格及贷款资格逐渐成为一种宝贵的资源。无数人想尽办法找“房票”找“贷票”，一些破限购破限贷的办法也应运而生，这里面伴随着相当的法律风险，风控不当会造成重大损失。
本文在此不做道德评价，只从纯法律角度提示风险，并提供降低风险的思路。所讲破限购，专门讲述土生金房产团队多年从事房产法律事务，从投资客、司法判例中总结出来的买房秘技，探讨如何合法地突破限购政策，实现多套房产！
 
1. 借名买房  
   
释义：借名买房，在房产投资界称作“代持”，指出资人借用有购房资格的人（房票）的名义购买房产。代持结构中，会有书面的代持协议，约定出资人为实际产权人，房票有权收取代持费用等。
 
优势：只要出资人有钱，可以近乎于无限量的购买房产，而且可以贷款，最大程度用资金杠杆，而且还可以省房产税了。房产投资界的大神，称此模式为“多核”，实际上都是通过代持的方式购房。
 
法律风控：代持过程不仅在签署代持合同过程中需要进行仔细的条款设计，针对房票违约，房票去世，房票家人反对等等情况进行约定，同时需要通过个人抵押、租赁合同备案、公证委托（现在套路贷泛滥，上海公证处全委受托人只能是直系亲属）等等方式进行风控。
 
 2. 司法拍卖
释义：司法拍卖，指购买法院公开拍卖的房产，借用法院的特殊渠道，直接突破限购政策。但目前北京、深圳等部分城市，司法拍卖不能突破限购，上海目前（2019年10月）还是可以的。在前二年楼市高涨时，由于不限购，上海拍卖价格比市场价格还要高。目前楼市清淡据了解，法拍房还是有折价的。如有兴趣，可在淘宝，京东，公拍网（上海市公告资源拍卖中心http://www.gpai.net）查阅司法拍卖信息。
 
优势：法院信用背书，等于法院对房子做了一次尽调，交易安全是有保障的。
 
法律风控：主要是清场和税费成本精算。司法拍卖的房子前期尽调要充分，要仔细看法院拍卖公告里对房屋产权现状及税费负担的说明，另外也要到现场去看有无其他缺陷。对于租客清场（有人住的俗称“实心房”，没人住的不需要清场，俗称“空心房”，空心房不存在清场的问题）、户口等问题，还有税费计算与房屋取得方式相关（交易还是继承，如果是交易来要看买入价格，万一是继承的房屋，要特别注意，个税可达房价的百分之二十要核算购入成本）需要尤为关注。
       李律看法：经常有人说法拍房水很深，恐惧风险，不宜介入等等，对此说法我是不认同的，恐惧是因为不了解。首先现在拍卖越来越公开化网络化，越来越规范，说拍卖水深可能更多的是指多年前与法院执行部门及拍卖公司串通操纵拍品价格，现在这种空间越来越小。能不能拍还是看拍卖人对拍品将来变现价值的把控，对税费拍卖费等综合成本的把控及拍品金融抵押属性的挖掘上。现在法拍市场的中介机构提供七成垫资及贷款中介服务，向法院缴纳全款后再向银行做抵押贷归还垫资款。有专门投资客在法拍市场上捡漏的，收益不菲，李律有朋友通过拍卖也取得了实惠的房产。有兴趣的，可以先了解，先观摩再试水。
3. 结婚离婚
 1. 离婚
模式释义：双方沪籍，或者一方沪籍，夫妻离婚，沪籍一方净身出户，买一套，结婚，加名，再离婚，去名，继续再买…
此模式理论上可以无限房票。不过次数受到贷款总额的限制，有贷款的房子不好去名，用按揭不方便，可以多一个环节，考虑全款抵押法，要提前做筹划贷款，当然离婚也有假戏真做的风险。
2. 结婚
模式释义：外地5年社保被限购，可以找本地人先结婚，买好后再离婚去名， 此模式适合外地户籍想买房的。此种情况下，房地产交易中心要求有购房资格的必须也要上产证，如果有贷款，银行不同意去名，可以考虑全款抵押法。
 
法律风控：整个流程不仅包括借名买房需要的全套文件，还需要结婚离婚相关的一套文件，需要做通家人工作，并保证技术性离婚之后，或者技术结婚后，不会假戏真做。
 
李律：结婚离婚是最复杂也是最有效的破限购操作，需要信任关系，万一出问题，可是会赔了夫人又丢房。 另外从趋势上看，现在有的城市已经对离婚后再购房的时间有限制，洞大了就会塌掉，上海目前还没有，不排除将来也限制的可能性。从技术手段上，随着互联网婚姻数据的信息化，多次离婚再婚的异常状况，很容易被监控，如果房价控制不住，以后这个洞可能会补上。
 
4. 亲属赠予
 释义：可以把目前持有房产赠与父母或者其他直系亲属，接受赠与的直系亲属不需要具备购房资格，自己名下无房产，空出一个购房资格。关于兄弟姐妹是否直系亲属？从法律上不是直系亲属，但此处的可以赠与兄弟姐妹。
缺点：赠与以后再出让，如果满五唯一，无个税。如不满足满五唯一以房屋价格全额为基准征收20%的个税。
5.  拆迁安置房
 释义：拆迁安置房，指拆迁安置分得，3年不得上市交易的房产，因此一般是市价的七折左右。
 
法律风控：由于这类房子不能马上过户，需要一系列的文件及操作。需要避免房子能上市交易后，房东又加价卖给别人的情况。同时要注意审查拆迁户实际房屋权利人，另外要房屋实际占有，约定违约责任等条款。
 
小结：相当于先买房再慢慢满足购房资格，房子价格便宜，但不能贷款，一般可协商留一定尾款。
 
6．公司名义持有
模式释义：自己注册公司来购买，或者现有公司购买，目前对注册公司的时间及纳税有要求。
此模式缺点是税费高，并且不能按照普通房贷，但可以抵押。
持有期间，房产税：每年房价的1.2%；企业所得税：租金所得的25%。
卖出到个人的话，费用很高，营业税，契税，土地增值。
7、使用权房（口子马上关掉了，使用权房限购自2019年12月1日开始执行）
 释义 ：
   使用权房俗称租赁住房，没有产权，只有使用权，相当于跟政府签了长租协议。使用权房屋是指上海市不可售、非独立的成套公房，这类公房只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，变更承租人。
优势：1、不限购，不占购房资格（仅限上海户籍的人购买）；
2、挂户口；
3、博拆迁；
4、可能是学区房
5、部分使用权房有机会转产权
劣势：无法贷款，无法抵押。
 这个口子马上关上了，根据2019年10月10日上海市政府发布《上海市共有住房差价换房办法》，使用权房也限购了。

总结一下，以上几种方式都可以有效的规避限购的政策，并且有不同特点。同时要注意操作风险，而且针对具体情况，要设计具体方案，房产标的大，试错成本很高，切不可一知半解就盲目操作，一旦踩坑里爬不出来，所以要花时间多了解多研究，多征询专业房产律师意见。

撰文：李先峰律师 擅长房产纠纷