Tel:021-37195298

美谷所律师核心业务(房地产纠纷)

点击次数:   更新时间:2018-01-08 15:17:01   分    享:


美谷所作为一家综合性的律师事务所,美谷拥有一批优秀的房地产律师团队。团队的每位成员均积累了丰富的执业经验,能够深刻理解客户的商业需求把握政策前沿,及时、准确地为客户提供创新性、专业性的法律服务。


本所律师团队在这一领域提供的专业服务包括但不限于:

一、商品房合同纠纷

 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这里的房屋特指商品房,而不包括农村自建住房、单位集资建房等。通常情况下,商品房买卖合同的主要内容包括当事人、标的物及其数量和质量、付款、履行期限、履行方式、违约责任等。商品房合同纠纷主要来源于商品房合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等方面的纠纷。


二、二手房买卖

二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。以二手房作为买卖的标的物,属于房屋买卖的一种,因此,在法律概念上,它同样是指出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人,买受人支付价款。在二手房买卖法律关系中,出卖人的主要义务一是实物交付,即将房屋交给买受人,二是权利交付,即将房屋所有权过户给买受人,买受人的主要义务就是按约支付价款。近年来,随着城镇住房体制改革的不断深入和住宅市场化的推进,以二手房买卖为主的房地产三级市场呈现出全面发展的良好态势,二手房买卖因房源种类多、选择面宽,价格跨度适应各层次消费者需求,交易方式灵活,具有保值及投资功能等特点,已成为房产交易市场的热点。


三、公房纠纷

   公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。也称公有住宅、公产住房、国有住宅,在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家(中央政府或地方政府、城市政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向本城市居民出租出售;由企业建设的住宅,向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。公房有时也指拆迁后分到的房子。公产房与私产房的最大区别在于产权,公产房没有产权人,业主只有承租权,没有转让权,所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁,也无法继承或办理婚前公证。 公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估,同时由房管站验房。


四、拆迁利益分割

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人,依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式,可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换,还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。


五、婚姻家庭房产

夫妻财产关系是家庭财产关系的核心问题,既有夫妻共同财产,也有夫妻个人财产。


六、遗产继承

遗产继承指生前享有财产因死亡而转移给他人的死者为被继承人;被继承人死亡时遗留的财产为遗产;依照法律规定或者被继承人的合法遗嘱承接被继承人遗产的人为继承人;继承人依照法律的直接规定或者被继承人所立的合法遗嘱享有的继承被继承人遗产的权利就是继承权。在我国,遗产继承的方式分为如下四种:

(1)遗嘱继承,即被继承人在生前订立遗嘱,指定继承人继承自己的遗产。

(2)遗赠即被继承人生前订立遗嘱,将遗产赠与国家、集体,或者法定继承人以外的人。

(3)遗赠抚养协议即被继承人与扶养人订立协议,由扶养人负担被继承人生养死葬的义务,被继承人的全部或部分财产在其死后转归扶养人所有。该方式主要出现在老人无人赡养的情况下。

(4)法定继承,即在上面三种情况都不存在的情况下,法律根据亲属关系的远近确定的顺序。

如果同时出现2种以上的继承情况,在这4种继承方式中,遗赠扶养协议的效力最高,其次是遗赠,效力最低的是法定继承。


七、相邻关系纠纷

相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人,在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系在实际生活中是大量、经常发生的,种类繁多,如相邻土地使用、通行关系,相邻用水、排水关系,相邻防危关系,相邻通风、采光关系等等。我国民法通则规定处理相邻关系的原则是:有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系是减少纠纷的重要方面。给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

比较常见的相邻关系有几下几种:1、相邻土地使用关系;2、相邻防险、排污关系;3、相邻用水、流水、截水、排水关系;4、相邻管线安设关系;5、相邻光照、通风、音响、震动关系;6、相邻竹木归属关系。7、相邻安全关系。 


八、物业纠纷

物业管理一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托,物业服务企业对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境、卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。而物业管理纠纷是指物业管理各主体之间在物业管理的民事、经济、行政活动中,因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求,而发生的具有财产性质的争执。本操作指引所指的物业管理纠纷主要为民事方面的物业管理纠纷。物业纠纷广义上是指在物业管理服务过程中,当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议,包括行政纠纷,民事纠纷等,而狭义上仅指在物业管理服务过程中,物业管理服务合同当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议。


九、房屋租赁

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。房屋租赁是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,由承租人向出租人支付租金的行为。但旅馆业的客户出租和房屋场经营中的柜台出租不属于房屋租赁范围。《城市房地产管理法》规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款:出租房屋的范围、面积;房屋租赁的期限、用途;租金的数额及交付时间;房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上,双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记,领取《房屋租赁证》。


十、房屋居间

房地产居间合同也称为房地产中介合同、中介服务合同,是房地产居间人(又称中介)与委托人订立的、旨在实现委托人委托事项的权利和义务关系的协议。如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。

如今,随着房地产市场的活跃,中介公司及经纪人大批涌现,其资质良莠不齐,而面对格式合同,老百姓又往往不得要领,居间合同纠纷日益增多。


十一、房屋权属与迁让

随着房屋的商品化,由于各种历史和特殊原因使得一些房屋的所有权居住权产生了不一致。居住权作为一种特殊的用益物权是用来保护百姓生存利益的,一旦出现纠纷往往引发激烈的矛盾。目前房地产方面的房屋权属问题大致包括:房屋的使用权;房屋的所有权;及由房屋所有权衍生出来的它项权利:如典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。由于基于房产的各项权利与百姓生活息息相关,基于各种民事关系的变更而产生的房地产权属的变化,及房产的确权往往错综复杂,并且伴有各种激烈的矛盾。

 


联系我们
  • 律所名称:上海美谷律师事务所
  • 电话号码:021-37195298
  • 手机号码:18301722272
  • 邮箱地址:lawyer@meiguls.com
  • 联系地址: 中国上海奉贤区望园路1698弄5号楼