陈素平｜《民法典》对租房的影响

前言：2021年1月1日起开始实施的《民法典》将取代原《合同法》的规定。其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。
“居者有其屋”是一项重要的人权保障，国家一直非常重视人民群众的居住问题，一方面强调“房屋的居住属性”，打击炒房行为；一方面通过法律保障租房人的居住权益。
笔者就相关规定梳理如下：
一、设立居住权的房屋不能租！
《民法典》中的居住权已经风靡很久，那究竟居住权对我们需要租房的小伙伴影响有多大，那就是一旦你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。在2021年之前从来没有遇到过这事。但是从今年以后，大量房屋将可能设置居住权，一旦租赁合同被认定无效后，租客将会再次走上漫漫的寻房之路。

法律提示：承租人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋未设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担赔偿违约金的责任。”

二、租赁转租房屋风险
现在不仅存在很多二房东，还有些商铺由于经营不善，又想赚取一笔转让费，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价或者转让费。但这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。
这就会导致转租的租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，一旦租赁合同被解除，则随时有可能被人赶出去的风险。所以《民法典》新增规定，如果出租人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，可视为同意转租。

法律提示：实际租房人应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租人所有。”并查验房产证，身份证等相关证件，这样切实保障自己的权利。但一旦不小心租赁了转租的房屋，也可以要求出租人出具转租的信函或者签字表示同意。

三、房屋权属有争议或被查封，可以退租
如果房屋所有权发生争议，或者出租人因为破产、诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人正常生活。《民法典》对租房人的合法权益，做出明确规定：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！
法律提示：租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。

四、租房人享有优先租赁权
由于租赁合同到期，而房东又想租给别人，可是对于租客来说重新找房又没那么容易，租客一方面要面临搬家的辛苦，另一方面还要增加很大的成本，2020年逼迫搬家事件层出不穷，对于找房难和恋旧的小伙伴的喜讯来了，《民法典》明确规定房屋承租人享有优先承租权。优先承租权是指同等条件下优先权。举个例子，假如你以每月3000元的租金承租了出租人的房屋，租赁期限为一年，一年后合同到期，出租人要以3200元租给其它人，那么你也出3200元每月的租金的情况下，出租人就只能租给你。
法律提示：优先承租权是指同等条件下优先权，如果条件不一样，那么优先承租权将不再享有。但是现实中，出租人经常会以涨房租的方式让承租人不得不自动退租，并当然失去优先承租权。

五、近亲属的购买权优先于承租人
在中国法制史上,优先购买权的历史源远流长,古已有之,唐宋以后尤见流行和发达,主要有亲族先买权,地邻先买权,典主先买权,佃租先买权等.这些优先购买权在我国古代农业社会,有着深刻的伦理,社会和经济的原因.亲族先买权和地邻先买权为唐宋法律所规定，这次《民法典》关于近亲属优先购买权的重大修改，也是顺应伦理,社会，经济和时代的发展，从《合同法》中仅仅规定了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权。过度到《民法典》：房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有优先购买权。并且还规定：承租人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。
这样，如果出租人想将房屋过户给自己的孩子、父母，或者以低价卖给自己的兄弟姐妹。就不需要再征求承租人的同意，这样更符合中国的伦理常情。

法律提示：在出租人出售房屋时，承租人如果想购买出租人的房屋，必须要及时表达自己想购买的意愿，时间仅为15日，否则将丧失优先购买权。

综上，汇总租房过程中常见的法律问题，以提醒在异乡的租客朋友，避免踩雷。拿起法律的武器躲过雷坑，做到事前防护，胜过事后维权。

撰文：陈素平